Продаж нерухомості – це підприємницька діяльність

4.5 (90%) 2 votes

Останні тенденції податкових перевірок показують, що після контролю бізнесу, фіскали зацікавилися фізичними особами-інвесторами. Під приціл потрапили операції з нерухомістю. І перші судові справи вже знаходяться в адміністративних судах. Ця категорія податкових суперечок анекдотична і сумна одночасно.

Судіть самі.  Податкова проводить документальну позапланову невиїзну перевірку фізособи-підприємця. Тут навіть не скажеш, що податкова “прийшла з перевіркою” – адже мова йде саме про невиїзні заходи. Для оформлення акта за результатом такої перевірки перевіряючому достатньо даних звіту за формою 1-ДФ . А також, інформації з Реєстру прав власності на нерухоме майно (доступне джерело отримання даних). З метою донарахування підраховуються всі операції з нерухомістю за останні три роки. І якщо таких операцій у приватного інвестора на протязі року більше трьох, то в наявності “систематичність”, а значить, і факт здійснення підприємницької діяльності. Відповідно, до сум доходу, які виходять в результаті складання, повинна застосовуватися ставка податку на доходи фізосіб 18%, а не 5%.

Але і це ще не все. Якщо в діях фізособи-інвестора контролюючий орган запідозрив підприємництво, йому донараховують ще і єдиний соціальний внесок, і … навіть ПДВ. ПДВ нараховується тоді, коли мова йде про першої поставки житла, яка не підпадає під пільговий режим по ст. 197 Податкового кодексу, і в разі перевищення порога по обороту з метою обов’язкової реєстрації платником податку на додану вартість. На додачу до суттєвих донарахувань в податковому повідомленні-рішенні з’являється ще 25% штрафу, якщо немає факту вторинного порушення, за яке сума штрафу сягне 50% від суми донарахувань. І як вишенька на торт, в разі донарахування податкових зобов’язань на суму, що перевищує 800 тис. Грн, виникає загроза притягнення до кримінальної відповідальності недбайливого інвестора по ст. 212 Кримінального кодексу “Ухилення від сплати податків, зборів та інших обов’язкових платежів”. Єдиними аргументами податкової в суді будуть саме акт і дані з Реєстру нерухомості.

Продаж нерухомості – судді на роздоріжжі

Перші подібні донарахування суди сприйняли очікувано – рішення були на користь фізосіб-інвесторів. Аргументація служителів Феміди проста: в діях “нерухомих інвесторів” немає порушень податкового законодавства, тому що операції з нерухомістю здійснювалися від імені фізосіб, а не фізосіб-підприємців. Відповідно, отриманий дохід належав фізособі, а не суб’єкту господарської діяльності. А податкові наслідки таких операцій, на думку суддів, такі: 5% податку на доходи фізосіб, сплаченого в момент укладання угоди, – це і все податкові наслідки для власника. Таким чином, незаконно все, що донараховували перевіряючі.

У цій категорії справ звучав висновок, що юридичний статус фізособи-підприємця сам по собі жодним чином не обмежує будь-яких прав фізичної особи, які засновані на його громадянської право- і дієздатності. Тобто, був начебто зрозумілий для іноземних і місцевих інвесторів висновок суддів.

Але …?  Зважилися судді проаналізувати наявність всіх ознак підприємництва в діях інвестора – фізособи-підприємця. Зрозуміло, що правова природа підприємництва передбачає, що це самостійна, ініціативна, систематичність, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб’єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку (по суті, це цитування ст. 42 Господарського кодексу України).

Аналізуючи ознаки, властиві підприємницької діяльності, суди приходять до висновку, що остання передбачає систематичне прийняття особою самостійних рішень про здійснення операцій, спрямованих на отримання прибутку, що супроводжується прийняттям на себе ризиків. Оцінці піддаються не тільки кількість проданих об’єктів нерухомості. Але і наявність реклами про їх продаж, маркетингової стратегії (назва комплексу), цільове призначення землі під об’єктами і т.п. Комплекс послідовних цілеспрямованих дій, метою яких є будівництво і подальший продаж ряду однотипних об’єктів нерухомості з метою отримання прибутку. Це все є свідченням того, що відповідна діяльність для цілей оподаткування повинна кваліфікуватися як підприємницька. А значить, зазначені операціі повинні обкладатися відповідно до вимог ст. 177 Податкового кодексу (17%), а не відповідно до ст. 172, як це зазвичай відбувається (5%).

Сумнівний підхід – трохи популізму

Не дуже хочеться, виходячи із зазначених висновків по даній категорії справ, підходити з популістськими пропозиціями, такими як: давайте шукати підприємництво в діях тих, хто отримує відсотки за депозитом (дуже може бути оцінений як ризикований вид інвестицій та з ознаками систематичності); або можна зобов’язувати кожного орендодавця реєструватися підприємцем. І звичайно ж, якби “ціна” потенційних донарахувань в зазначених випадках дорівнювала б тій, яку обіцяє перекваліфікація інвестора з нерухомістю в підприємця, то, напевно, вже з’явилися б прецеденти.

Сумнівний підхід – конструктивний коментар

Перше, що відразу впадає в очі в даній категорії справ, – це те, що доказова база мізерна як з боку податкової, так і з боку позивачів. З огляду на колізій, та ще й на тлі прогалин податкового законодавства в регулюванні розглядуваних взаємин як раз доказова база – наріжний камінь для обґрунтування позиції тієї чи іншої сторони. Але це якщо дивитися з точки зору тактики в конкретному податковому спорі. Але як стратегічний висновок на майбутнє і на благо поліпшення індексу інвестиційної привабливості країни. Напевно, варто поставити на порядок денний мінімум два питання. Перший: чітко визначити правила оподаткування нерухомості і інвестиційного прибутку, отриманого за результатами інвестицій фізособи, внісши відповідні зміни також і в частині визначення діяльності “підприємницької”. Другий: надати платнику податку діючі інструменти залучення до відповідальності посадових осіб, які виходять за межі підстав та повноважень, передбачених законодавством.

Продаж нерухомості – це підприємницька діяльність
Змінено: Червень 19, 2017
Автор: Novobudova.if.ua
Поширити

Залишити відповідь