Приймаємо квартиру у забудовника

4.6 (92%) 5 votes

Підписавши акт прийому – передачі інвестор стає власником квартири і з цього моменту сам несе витрати на її облаштування. Тому оглядати прийняте житло потрібно з особливою ретельністю. Клієнт приймає квартиру від забудовника після введення будинку в експлуатацію. Підписання акту прийому – передачі означає, що інвестор згоден стати власником квартири в тому стані, в якому її надав забудовник. В українській практиці інвестору пропонують три рівня здачі квартир – з чорновою обробкою, під чистову обробку, з ремонтом від забудовника, або, як ще називають такий рівень, під ключ.

Спробуємо з’ясувати, як інвестору виявити недоробки в ході приймання квартири і що робити, щоб забудовник виправив їх за свій рахунок. Коли забудовник кличе інвестора прийняти квартиру Щоб зробити квартири предметом власності інвестора, забудовник повинен узаконити збудований будинок. Це процес включає процедуру введення будівлі в експлуатацію і створення паспортів квартир з описом реальних параметрів житла по завершенні будівництва. Забудовник повідомляє Державну архітектурно-будівельну інспекцію (ДАБІ) про введення житлового будинку в експлуатацію і запрошує приймальної комісії. Фахівці-приймальники досліджують технічний стан будівлі і зіставляють реальні і заявлені в проекті параметри, їх відповідність будівельним нормам і вимогам.

Складений звіт комісія направляє на твердження в ДАБІ для видачі забудовнику сертифіката будівлі закінченого будівництва. Далі фахівці держпідприємства «Укрдержреєстр» або ліцензованого приватного підприємства проводять точний обмір житла і створюють технічні паспорти квартир. Отримавши ці документи забудовник передає квартири на баланс компанії, яка експлуатує будівлю або житловий комплекс. По завершенні цих процедур забудовник запрошує інвестора оглянути квартиру і підписати акт огляду. Якщо покупця влаштовує стан житла, сторони підписують акт прийому – передачі.

Хто присутній при огляді квартири

Інвестор оглядає квартиру разом з представниками забудовника та компанії, що експлуатує будівлю. Якщо клієнт не в змозі особисто бути присутнім при огляді, він може доручити це своїй довіреній особі. Разом з покупцем оглядати квартиру можуть його родичі. В ході огляду представник забудовника на вимогу інвестора становить дефектний акт – список виявлених недоробок. Документ зобов’язані затвердити обидві сторони. Відмовитися внести зауваження до акта інвестора забудовник не може. Кваліфікація претензій до забудовника знаходиться в компетенції незалежного оцінювача. Клієнт може запросити для огляду квартири стороннього експерта – будівельного аудитора. Цей фахівець відзначає і вносить в акт зауваження по дефектах, які інвестор не помітив.

Спірні питання

Затверджений обома сторонами дефектний акт надходить незалежного оцінювача. Він вивчає документ і стверджує списки об’єктивних і суб’єктивних претензій інвестора. Визнані об’єктивними претензії забудовник виправляє за свій рахунок. Суб’єктивні претензії сторони за взаємною згодою відкидають або роблять предметом окремого розгляду. Поки триває розгляд, акт-прийому – передачі затвердити не можна, а значить, процес переходу квартири у власність інвестора затягується. Якщо в дефектний акт включені пункти, які, як вважає забудовник, виправити не можна, він повинен письмово пояснити, чому. В ході огляду квартири допустимо проведення фото- і відеозйомки.

Якщо виникне судовий спір між інвестором і забудовником, ці записи можуть бути доказом. Чинне українське законодавство визнає використання будь-яких засобів фіксації даних, що вимагають візуального підтвердження. Ця норма закріплена в ст. 57 Цивільного процесуального кодексу України, ст.251 Кодексу України про адміністративні порушення і ст.69 Кодексу адміністративного судочинства України. Якщо реальна площа квартири не збігається із зазначеною в технічному паспорті, забудовник на вимогу інвестора і в його присутності заново робить виміри. Критичним числом розбіжності заявленої і реальної площі вважається один квадратний метр. Якщо розбіжність менше, його ігнорують. Якщо розбіжність перевищує один квадратний метр, інвестор доплачує за доданий метраж. Методика оплати на випадок розбіжності реальної і заявленої площ закріплена в договорі. В Україні діє ряд законних механізмів, що дозволяють покупцеві житла не платити за виросла площа нерухомості. Забудовник може заздалегідь отримати згоду інвестора заплатити за фактично збільшилася площа квартири. Цей пункт обов’язково включається в договір.

Що оглянути за межами квартири

Якщо в договорі передбачено, що інвестор стає власником сторонніх приміщень в будівлі або житловому комплексі, вони також підлягають огляду і складання дефектного акту. Стан загальних приміщень, фасаду будинку, під’їзду на підписання акту-приймання конкретної квартири не впливають. Ці об’єкти перевіряє комісія по введенню будівлі в експлуатацію.

На що звертати увагу в квартирі з чорновою обробкою

В квартирі з чорновою обробкою забудовник виконує стяжку підлоги, стартову штукатурку стін, заводить в квартиру електропроводку, ставить будівельні вхідні двері і, якщо це передбачено договором, сантехніку: раковини, унітази. Вікна та балконні двері монтуються відповідно до проекту. На кухні повинні бути встановлені труби водопостачання і водостоку, в санвузлі – труби водопостачання і каналізації. Забудовник також зобов’язаний встановити в квартирі лічильники води та електроенергії. Підлоги, стіни, стелю При огляді підлоги необхідно перевірити її рівність. На підлозі не повинно бути нерівностей, западин, горбів, ухилу. Ці параметри перевіряють будівельним рівнем. Треба звернути увагу на стяжку підлоги в районі радіаторів і труб опалення – там можливі «хвилі» на поверхні. При огляді стін їх рівність і вертикальне положення перевіряють будівельним рівнем. Якщо на стелі є вибоїни і дірки – забудовник їх повинен закрити.

Вікна та двері

У квартирах з чорновою обробкою забудовник встановлює будівельну вхідні двері без утеплювача і декоративної обробки. У майбутньому власник квартири її поміняє. Але до цього моменту двері використовують, а тому треба перевірити роботу замка. Двері на балкон повинні відкриватися вільно, без шуму, що не заїдаючи. Проміжок між нижньою кромкою відкритих дверей балкона і бетонною підлогою має становити 1,5 – 2 сантиметри, щоб не було проблем з відкриванням дверей після укладення підлогового покриття поверх стяжки.

Вікна можуть бути в будівельного пилу, тому треба взяти з собою ганчірку і пляшку з водою, щоб протерти їх перед оглядом. На вікнах перевіряють зведене рух рам в положеннях відкриті – закриті. Ручки повинні ходити плавно. Також на вікнах перевіряють плавний переклад і фіксацію в режимі провітрювання. На шибках не повинно бути тріщин і сколів. Неприпустима щілину між віконною рамою і укосом стіни. Щоб перевірити, наскільки щільно закривається вікно, між відкритими зовнішньої і внутрішньої рамами вкладають аркуш паперу і закривають його. Якщо лист не можна витягнути – рами прилягають щільно. Якщо будівельники працювали з болгаркою поруч з вікном, то на рамі і стіклі можуть бути вм’ятини і плями від розплавлених частинок різаного матеріалу. Цей дефект не виправити – треба вимагати заміну вікна. Якщо встановлені підвіконня, слід перевірити їх нахил всередину кімнати будівельним рівнем. Допускається непомітний візуально ухил, який забезпечить стік вологи на підлогу.

Сантехніка

На трубах водопостачання повинні бути відгалуження з різьбленням для зрощування труб остаточної розводки подачі води. Якщо передбачено договором, в туалеті і спільному санвузлі будуть встановлені раковини і унітази. Перед оглядом їх треба протерти від пилу, щоб не пропустити тріщини і відколи. Системи вентиляції перевіряють відкривши вікна, щоб виникла тяга повітря. До вентиляційного отвору з гратами підносять лист тонкого паперу. Якщо система вентиляції працює – папір прилипне до грат. Можна перевірити тягу і за допомогою запальнички – її полум’я повинно нахилитися в бік вентиляційного отвору. Якщо тяги немає або повітря йде в квартиру, значить, в системі є дефект.

На водопровідних трубах необхідно перевірити роботу кранів подачі холодної і гарячої води – наскільки легко їх відкрити і закрити. На цих трубах повинні бути встановлені опломбовані лічильники. Серійні номери і моделі змонтованих лічильників потрібно порівнювати з зазначеними в договорі. Якщо при чорнової обробці передбачена гідроізоляція санвузла, її виконують різними матеріалами, але з обов’язковим напливом на стіну. На стику підлоги і стін повинна проходити чорна смуга ізолюючого матеріалу.

Електропроводка, газ

У квартиру повинен бути заведений основний кабель електропроводки. Необхідно перевірити, чи встановлений внутрішньоквартирний електричний щит. На щиті треба перевірити, чи працюють автоматичні вимикачі – включити і вимкнути. Працездатність підтверджують світяться індикатори. На газовій трубі, якщо забудовник зобов’язується встановити газову плиту, повинен бути змонтований опломбований газовий лічильник. Треба звірити тип лічильника із заявленою в договорі моделлю. Після підписання акту прийому – передачі квартири інвестору необхідно підписати договори з експлуатаційної компанією, міськими компаніями-операторами водо- і теплопостачання, компанією з обслуговування прибудинкової території. В першу чергу треба підписати договори з муніципальними постачальниками води і тепла. Справа в тому, що після введення будівлі в експлуатацію, що експлуатує компанія дає в будинок тепло і воду по комерційними тарифами. Муніципальні тепло- і водопостачальники використовують державні тарифи. Далі слід оформити право власності на нерухомість. Інвестор робить це або самостійно через уповноважених нотаріусів, або через компанію-забудовника, якщо вона надає таку послугу за договором.

Приймаємо квартиру у забудовника
Змінено: Серпень 30, 2017
Автор: Novobudova.if.ua
Поширити

Залишити відповідь